Woningverhuurders opgelet: leegwaarderatio wordt afgeschaft

Hanneke Kroonenberg - Van Lanschot
Hanneke Kroonenberg
Hoofd Kenniscentrum Van Lanschot
  1. Inspiratie
  2. Vermogensregie
  3. 2022
  4. Woningverhuurders opgelet: leegwaarderatio wordt afgeschaft
van lanschot vakantiewoning hypotheek woning

Woningverhuurders opgelet: leegwaarderatio wordt afgeschaft

blog
17 juni 2022
Door de afschaffing van de leegwaarderatio gaan veel vastgoedbeleggers meer inkomstenbelasting betalen in box 3. En er komen meer fiscale wijzigingen aan die invloed hebben als u beleggingsonroerendgoed heeft of wilt aankopen. Wat betekent dit voor u?

Verhuurt u een woning in Nederland en heeft uw huurder recht op huurbescherming? Dan geldt de leegwaarderatio voor u. Dat zit zo:

Verhuurde woningen worden in box 3 belast. De leegwaarderatio vermindert de WOZ-waarde van die woningen. De vermindering hangt af van het rendement: dat is de hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde. De korting op de WOZ-waarde is minimaal 15% en loopt op tot maximaal 55%. Dit levert u als verhuurder dus een belastingbesparing in box 3 op. 

Leegwaarderatio geldt ook voor schenk- of erfbelasting

In het coalitieakkoord is opgenomen dat de leegwaarderatio in 2023 wordt afgeschaft. Door de afschaffing van deze korting ontstaat volgens de coalitiepartners meer balans in het huidige fiscale regime voor particulieren en beleggers die woningen voor de verhuur aanhouden.

Wat betekent deze afschaffing voor u?

Door de afschaffing van de leegwaarderatio gaan veel vastgoedbeleggers meer inkomstenbelasting betalen in box 3. Let op: de leegwaarderatio geldt niet voor alle vastgoedbeleggingen. Verhuurt u bijvoorbeeld vakantiewoningen of bedrijfsonroerendgoed? Dan is de leegwaarderatio niet van toepassing. Dat is ook het geval als uw huurder geen huurbescherming heeft, zoals bij tijdelijke huurcontracten. 

Voorbeeld met leegwaarderatio

De heer Hermans verhuurt een bescheiden appartement in Hoogeveen aan huurders met huurbescherming. De WOZ-waarde van het appartement bedraagt € 200.000. De maandelijkse huurprijs is aan het begin van het kalenderjaar € 475. De jaarlijkse huurprijs is € 5.700 (12 x € 475). De jaarhuur is 2,85% van de WOZ-waarde (€ 5.700 x 100%/€ 200.000). Op basis van de onderstaande tabel levert dit rendement een leegwaarderatio van 56% op. De waarde van de verhuurde woning voor box 3 is 56% x € 200.000 = € 112.000. 

Tabel leegwaarderatio 2022

Percentage jaarhuur van de WOZ-waarde is meer dan: Maar niet meer dan: Percentage van de WOZ-waarde (leegwaarderatio):
0% 1% 45%
1% 2% 51%
2% 3% 56%
3% 4% 62%
4% 5% 67%
5% 6% 73%
6% 7% 78%
7% - 85%
 Als de leegwaarderatio wordt afgeschaft, moet de heer Hermans dus over € 200.000 box 3-heffing gaan betalen in plaats van over € 112.000. Vanaf 2023 zal dat waarschijnlijk leiden tot een extra heffing van 1,71% x € 88.000 = € 1.504.  

Gevolgen voor erf- en schenkbelasting

Wordt u door een schenking of erfenis eigenaar van een woning die wordt verhuurd aan iemand die huurbescherming geniet? Dan is de leegwaarderatio ook voor u van toepassing voor de schenk- of erfbelasting. Stel dat u in 2022 een verhuurde woning erft. U kunt dan kiezen welke WOZ-waarde u wilt opgeven voor de erfbelasting, die van 2022 (peildatum 1 januari 2021) of die van 2023 (peildatum 1 januari 2022). Op de WOZ-waarde van uw keuze mag u dan de leegwaarderatio toepassen.

Het is nog niet duidelijk of de leegwaarderatio ook voor de schenk- en erfbelasting afgeschaft wordt. Dat ligt wel in de verwachting, maar hierover wordt in het coalitieakkoord niets vermeld. Vermoedelijk zullen we hier pas met Prinsjesdag duidelijkheid over krijgen.

Naast de afschaffing van de leegwaarderatio zijn er nog meer veranderingen op komst. Dit wijzigt er voor vastgoedbeleggers:

1. Heffing box 3 verandert

Heeft u beleggingsonroerendgoed in box 3? Dan zal de belastingheffing naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 veranderen. Dit gebeurt voor de belastingjaren 2023 en 2024 op basis van de zogenaamde spaarvariant. In 2025 zal een aanpassing van de box 3-heffing plaatsvinden. Naar verwachting is er vanaf dan sprake van vermogensaanwasbelasting, zodat de waardeaangroei in box 3 ook belast wordt. In het tweede kwartaal van 2023 komt hier meer duidelijkheid over.  

2. VpB- en AB-tarief wijzigen

Heeft u het beleggingsonroerendgoed in uw BV? Dan krijgt u te maken met een verlaging van de eerste schijf waarop het lage tarief van 15% in de vennootschapsbelasting van toepassing is. Dit tarief geldt vanaf 2023 tot een winstbedrag van € 200.000 (2022: € 395.000). Daarnaast zal het AB-tarief in box 2 vermoedelijk per 2024 gaan stijgen. Op Prinsjesdag 2022 worden wetsvoorstellen ingediend die vervolgens door de Tweede en Eerste Kamer moeten worden goedgekeurd. 

3. Wet excessief lenen in werking

Ook zal naar verwachting per 2023 de Wet excessief lenen in werking treden. Heeft u geleend bij uw BV voor de aankoop van het onroerend goed, dan moet u over het deel van de lening boven € 700.000 AB-heffing gaan betalen. 

4. Overdrachtsbelasting omhoog

Overweegt u beleggingsonroerendgoed te kopen? Dan zult u er rekening mee willen houden dat het tarief van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 gaat stijgen. In de Voorjaarsnota 2022 is voorgesteld dat tarief van 8% naar 10,1% te verhogen.   

Kortom, er komen fiscale wijzigingen aan die invloed hebben als u beleggingsonroerendgoed heeft of wilt aankopen. Overigens zullen de Tweede en Eerste Kamer ook nog hun goedkeuring moeten geven aan deze plannen.

Meer weten?

Laat u goed voorlichten door uw fiscalist. Uw private banker kijkt graag met u mee. Meer weten over vastgoedbeleggingen? Lees dan onze vastgoedwijzer.

Geschreven naar de stand van zaken op 16 juni 2022.

Wilt u meer informatie?

Contact
Neemt u dan contact op met mr. Hanneke Kroonenberg RB. Haar primaire aandachtsgebied is financiële planning voor de directeur-grootaandeelhouder en de vermogende particulier. Zij houdt u op de hoogte van actuele ontwikkelingen op het gebied van Vermogensregie.
Auth platform tracking pixel Login page tracking pixel