Waarom woning­overdracht tegen WOZ-waarde geen belaste schenking is voor uw kind

Hanneke Kroonenberg - Van Lanschot
Hanneke Kroonenberg
Hoofd Kenniscentrum Van Lanschot
  1. Inspiratie
  2. Vermogensregie
  3. 2022
  4. Waarom woningoverdracht tegen WOZ-waarde geen belaste schenking is voor uw kind
blog
28 juni 2022

Waarom woning­overdracht tegen WOZ-waarde geen belaste schenking is voor uw kind

Heeft u een woning waarvan de WOZ-waarde lager is dan de vrije verkoopwaarde? Dan kan het interessant zijn om die woning voor de WOZ-waarde over te dragen aan de volgende generatie. Zeker nu uw kind over het waardeverschil geen schenkbelasting meer hoeft te betalen. In deze blog vertellen we u hier meer over.
Familiemoment

Een voorbeeld: u heeft een woning met een vrije verkoopwaarde van € 400.000 en een WOZ-waarde van € 350.000. U besluit de woning aan uw kind te verkopen voor € 350.000. Uw kind wordt hier dan op dat moment € 50.000 rijker van. 

Tot nu toe was het onduidelijk of deze € 50.000 dan een gift was waarover uw kind schenkbelasting moest betalen. In de Successiewet staat dat bij een schenking van de woning de WOZ-waarde uitgangspunt is. Maar in dit geval wordt de woning niet geschonken, maar verkocht tegen een (lagere) koopsom. De Belastingdienst vond dat dan de vrije verkoopwaarde van toepassing is en er in dit geval sprake is van een schenking van € 50.000. In de fiscale literatuur is dit standpunt omstreden, en volgens recent openbaar gemaakte documenten ook bij de Belastingdienst.

In een recent besluit geeft staatssecretaris Van Rij nu duidelijkheid. Bij verkoop tegen een lagere waarde dan de vrije verkoopwaarde is voor de bepaling van de belaste schenking de WOZ-waarde van toepassing. Bij verkoop van de woning tegen de lagere WOZ-waarde is er dus geen schenkbelasting verschuldigd. Maar let op: als u de woning voor een lager bedrag dan de WOZ-waarde verkoopt, is het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs wél belast met schenkbelasting.

Koopsom kwijtschelden
90
Is de kwijtschelding van de koopsom 90% of meer van de vrije verkoopwaarde? Dan mag voor de schenkbelasting de WOZ-waarde gehanteerd worden.

Kwijtschelding

In de praktijk worden ook wel woningen overgedragen waarbij de koopsom (gedeeltelijk) wordt kwijtgescholden. Wat wordt er dan belast voor de schenkbelasting? Als de kwijtschelding van de koopsom 90% of meer van de vrije verkoopwaarde is, mag voor de schenkbelasting ook de WOZ-waarde gehanteerd worden. In andere gevallen is de hoogte van de kwijtschelding zelf belast. Let op dat bij gefaseerde kwijtschelding voor de 90%-grens alleen de kwijtscheldingen meetellen die uiterlijk op de dag van de inschrijving van de leveringsakte in het Kadaster gedaan zijn.

Verhuurde woning: leegwaarderatio

Verhuurt u een woning waarbij de huurder recht heeft op huurbescherming? Dan wordt de WOZ-waarde verlaagd met de zogenoemde leegwaarderatio. Afhankelijk van de hoogte van de huur wordt de WOZ-waarde verminderd met 15% tot 55%. Deze korting geldt zowel voor box 3 als voor de schenk- en erfbelasting.

Stel dat in het bovengenoemde voorbeeld de woning wordt verhuurd tegen € 800 per maand en die huurder huurbescherming geniet, dan bedraagt de korting 44%. De WOZ-waarde wordt daarmee verlaagd van € 350.000 naar € 196.000. Het kabinet is van plan deze korting voor box 3 met ingang van 2023 te schrappen. Of dit dan ook voor de schenk- en erfbelasting geldt, is nog niet duidelijk. Als de verhuurde woning wordt geschonken of verkocht tegen de WOZ-waarde met toepassing van de leegwaarderatio, dan is het verschil met de werkelijke waarde ook niet belast met schenkbelasting.

Ook de eigen woning mag voor de schenkbelasting op de WOZ-waarde gewaardeerd worden

Overdrachtsbelasting

Bij overdracht van de woning moet overdrachtsbelasting betaald worden over de werkelijke waarde (dus niet de WOZ-waarde). Voor woningen waar uw kind zelf gaat wonen, is het tarief 2% (voor starters onder voorwaarden zelfs 0%). Voor al het andere onroerend goed is de overdrachtsbelasting momenteel 8%, dus ook voor vakantiewoningen of verhuurde woningen. Dit tarief wordt waarschijnlijk met ingang van 2023 verhoogd naar 10,1%.

Moet er ook schenkbelasting betaald worden? Dan wordt de overdrachtsbelasting die betaald moet worden over het belaste bedrag voor de schenkbelasting verrekend, zodat u niet dubbel hoeft te betalen.

Eigen woning

Ook de eigen woning mag voor de schenkbelasting op de WOZ-waarde gewaardeerd worden. Het is mogelijk om uw eigen woning aan uw kind te verkopen tegen de WOZ-waarde zonder dat uw kind schenkbelasting moet betalen. Als u bij de overdracht van de eigen woning zelf nog in de woning wilt blijven wonen, spelen er echter meer zaken mee. Zo verhuist deze woning dan van uw box 1 naar box 3 van het kind. En omdat u in de woning blijft wonen, moet u in principe een huurbedrag gaan betalen van minimaal 6% van de WOZ-waarde. Het fiscale nadeel daarvan kan groter zijn dan het fiscale voordeel voor de schenkbelasting. Ook moet u zich vooraf afvragen of het wel goed voelt om niet langer eigenaar te zijn van de woning waarin u woont. 

Als u een woning heeft met een groot verschil tussen de werkelijke waarde en de WOZ-waarde, kan het dus interessant zijn om deze in het kader van uw estate planning over te dragen aan de volgende generatie. Onze private bankers denken graag met u mee. Maar laat u vooral goed adviseren door uw notaris, accountant en/of fiscalist.

Geschreven naar de stand van zaken op 28 juni 2022.

Wilt u meer informatie?

Contact
Neemt u dan contact op met mr. Hanneke Kroonenberg RB. Haar primaire aandachtsgebied is financiële planning voor de directeur-grootaandeelhouder en de vermogende particulier. Zij houdt u op de hoogte van actuele ontwikkelingen op het gebied van Vermogensregie.
Auth platform tracking pixel Login page tracking pixel