Teamleider bij Van Lanschot Ondernemers
Ondernemer: hiervan hangt uw maximale hypotheek af
Als een van uw medewerkers een hypotheek aanvraagt om zijn droomhuis te kunnen kopen, heeft hij aan een door u getekende werkgeversverklaring genoeg om zijn inkomen aan te tonen. Maar als u als ondernemer zelf een hypotheek aanvraagt, kunt u niet volstaan met een werkgeversverklaring. De hypotheekverstrekker wil dan tot in detail weten wat de ontwikkelingen zijn in uw bedrijf (inclusief alle werkmaatschappijen) om te beoordelen welk deel van de winst als inkomen beschouwd kan worden. Dat is nodig voor het bepalen van de maximale hypotheek. Waarom voeren we deze analyse wel uit bij een aanvraag van uzelf en niet bij uw werknemer?
De verklaring ligt in de Gedragscode Hypothecair Krediet (GHF), die stelt dat de hypotheekverstrekker bij het bepalen van de maximale leencapaciteit rekening moet houden met de huidige ‘vaste en bestendige inkomsten’. Een ondernemer heeft uit dat oogpunt geen vaste en bestendige inkomsten, daarom wordt bij het bepalen van de leencapaciteit rekening gehouden met de gemiddelde inkomsten over de laatste drie kalenderjaren.
Voor snelgroeiende ondernemers is de gemiddelde winst van de afgelopen drie jaar vaak niet representatief
Spelregels voor de hypotheek
Ook ik moet bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag dus goed analyseren of mijn klant (vaak een groeiende ondernemer) de komende jaren de hypotheeklasten vanuit zijn of haar inkomen kan betalen. In hypotheektermen: wat is het bestendige inkomen van de ondernemer? Hiervoor kijk ik niet alleen naar het salaris dat de ondernemer zichzelf uitkeert. Ik kijk ook naar de dividendcapaciteit van de onderneming. Als u al vermogen in privé (box 3) hebt opgebouwd kan ik ook inkomen uit dit vermogen meenemen. Dit is maximaal 3% als er sprake is van een breed gespreide beleggingsportefeuille en/of het bedrag van de netto huurinkomsten van verhuurd onroerend goed.
Vooruitzichten kunnen meewegen
Voor snelgroeiende ondernemers is de gemiddelde winst van de afgelopen drie jaar vaak niet representatief. Als er drie jaar geleden al winst gemaakt werd, was dit waarschijnlijk een stuk lager dan in het afgelopen jaar of dan de prognose voor het huidige jaar. Met een goede onderbouwing van de vooruitzichten van het huidige boekjaar kunnen we bekijken of het verantwoord is om het inkomen waar we de maximale leencapaciteit op berekenen naar boven bij te stellen. Uiteraard moet voldoende aangetoond worden dat dit hogere inkomen ook in de toekomst reëel is. Hierbij zullen we altijd conservatiever zijn dan de ondernemer zelf, want we vinden dat u de woonlasten ook nog moet kunnen betalen als uw onderneming een keer een wat minder goed jaar heeft.
Bent u een groeiende ondernemer of bent u accountant van een ondernemer en wilt u meer weten over de mogelijkheden van een Ondernemershypotheek bij Van Lanschot? Lees meer via de button hiernaast of neem direct contact met mij op via 06 53 36 10 05 of o.linker@vanlanschot.com.
Teamleider bij Van Lanschot Ondernemers
