Is een hypotheek bij eigen BV nog wel aantrekkelijk?

Hanneke Kroonenberg - Van Lanschot
Hanneke Kroonenberg
Hoofd Kenniscentrum Van Lanschot
  1. Inspiratie
  2. Wonen en hypotheken
  3. Is een hypotheek bij eigen BV nog wel aantrekkelijk?
blog
17 oktober 2018

Is een hypotheek bij eigen BV nog wel aantrekkelijk?

Gezien de belastingplannen voor 2019 is het einde van het jaar een goed moment om weer eens te kijken naar uw hypotheek bij de eigen BV.  Deze vier zaken geven u een goed vertrekpunt voor een eindejaarscheck. 

De met Prinsjesdag aangekondigde belastingplannen bevatten drie wijzigingen die gevolgen hebben voor u als directeur-grootaandeelhouder (DGA). Als de plannen worden goedgekeurd door de Eerste en Tweede Kamer betekent dat onder andere:

  • versnelde daling van de hypotheekrenteaftrek:
    als uw inkomen meer dan ca. € 68.500 is, dan daalt uw aftrek stapsgewijs naar 37,05% in  2023.
  • stapsgewijze daling van het tarief voor de vennootschapsbelasting (Vpb):
    in 2021 is het tarief 15% voor winsten tot € 200.000 en 20,05% voor winsten daarboven (tarieven 2018: 20% respectievelijk 25%).
  • stapsgewijze stijging van het tarief aanmerkelijk belang (AB-tarief):
    in 2021 is het tarief 26,9% (2018: 25%).

Daarnaast heeft de staatssecretaris aangekondigd dat er in het voorjaar van 2019 een wetsvoorstel voor excessieve leningen bij de eigen BV komt:

  • leningen bij eigen BV > € 500.000 belast:
    vanaf 2022 zijn leningen bij uw eigen BV van meer dan € 500.000 voor het meerdere belast tegen het AB-tarief van 26,9%.

Wat betekent dit concreet voor u als DGA met een hypotheek bij uw eigen BV? We adviseren u een eindejaarscheck te doen en geven u daarvoor vier overwegingen als startpunt.

Startpunt voor uw eindejaarscheck

Belastingdruk

Belastingdruk wordt hoger dan renteaftrek

Een hypotheek bij de eigen BV is nu mede populair, omdat de renteaftrek in box 1 hoger is dan de cumulatieve belastingdruk van de Vpb en het AB (de heffing die de BV betaalt over de ontvangen rente-inkomsten, gevolgd door dividenduitkering aan de DGA). De renteaftrek is dit jaar in de hoogste schijf 49,5% en de cumulatieve belastingdruk over de rente-inkomsten bij winsten in de BV tot € 200.000 is slechts 40%.

Door de voorgestelde daling van het Vpb-tarief en de stijging van het AB-tarief geldt vanaf 2021 voor winsten tot € 200.000 een cumulatief tarief van 37,9%. Dit is hoger dan de hypotheekrenteaftrek met ingang van 2023 (37,05%). Het huidige belastingvoordeel van een hypotheek bij de eigen BV slaat dus om in een (klein) nadeel. Het kan daarom interessant zijn om de lening over te sluiten bij uw bank.

Aflossingsvergoeding

Overweeg aflossingsvergoeding te betalen in 2018

De BV brengt vaak een hoge rente in rekening bij de DGA, dat is nu ook nog fiscaal aantrekkelijk. Maar een (veel) lager rentetarief, zoals de banken op dit moment aanbieden, betekent lagere hypotheeklasten in privé. Daardoor krijgt u dan minder last van de jaarlijkse daling van de renteaftrek in box 1.

Als u besluit om de hypotheek bij de BV over te sluiten naar uw bank, betaalt u misschien een aflossingsvergoeding aan de BV (afhankelijk van de voorwaarden in de leningsovereenkomst). Die aflossingsvergoeding is bij de BV weliswaar belast (in 2018 tegen cumulatief 40%), maar voor u als privépersoon aftrekbaar. Als u in de hoogste inkomensschijf valt, is het aftrektarief in 2018 49,5%, in 2019 is dat nog slechts 49%. Alles overwegend kan het lucratief zijn in 2018 een aflossingsvergoeding aan uw eigen BV te betalen en de hypotheek over te sluiten naar uw bank. In plaats van een lening bij een bank kunt ook weer een lening bij uw eigen BV tegen een lagere rente opnemen als u geen bestemming hebt voor de liquide middelen die de BV ontvangt.
Lening

Leningen > € 500.000 aflossen

In 2019 wordt een wetsvoorstel verwacht om excessieve leningen bij de BV vanaf 2022 te belasten. Als u als DGA meer dan € 500.000 bij uw BV hebt geleend, wordt het meerdere belast als een fictieve dividenduitkering tegen het dan geldende AB-tarief van 26,9%. Bestaande en nieuwe eigen woningleningen vallen niet onder de aangekondigde maatregel en verminderen ook de grens van € 500.000 niet. Wat precies onder een eigen woninglening wordt verstaan is nog niet bekend.

Door het oversluiten van de hypotheek naar uw bank komen er liquide middelen beschikbaar waarmee u flexibel kunt inspelen op de mogelijke maatregel. 

Van box 1 naar box 3

Hypotheek oversluiten naar box 3

Het kan interessant voor u zijn om de hypotheek in box 1 af te lossen en om te zetten in een zogenoemde box 3-hypotheek bij uw bank. Dit heeft alleen zin als u in box 3 vermogen hebt waarop de schuld in mindering kan worden gebracht, zodat u minder box 3-heffing betaalt. In box 1 geeft u volgend jaar nog maar 1/30e deel van het eigenwoningforfait aan, omdat u dan geen hypotheek meer hebt. Vanaf 2020 zal er elk jaar 1/30e deel bijkomen, waardoor u na dertig jaar alsnog het volledige eigenwoningforfait aangeeft. Uw adviseur kan berekenen wat het voordeel voor u kan zijn.

Het oversluiten van uw box 1-hypotheek naar een box 3-hypotheek bij de eigen BV lijkt geen verstandige optie meer, door het nog in te dienen wetsvoorstel voor excessieve leningen bij de eigen BV.

Gezien de belastingplannen voor 2019 is het einde van het jaar een goed moment om weer eens te kijken naar uw hypotheek bij de eigen BV. Neem daarbij ook in overweging dat de hypotheekrente momenteel historisch laag is. De verwachting is dat deze de komende jaren wel zal stijgen.

Wilt u laten beoordelen of de hypotheek bij de eigen BV nog steeds aantrekkelijk voor u is en dat ook in de nabije toekomst blijft? En wilt u weten welke alternatieven voor u aantrekkelijk zijn? Neemt u dan contact op met uw private banker of onze financieringsspecialisten, bereikbaar via 0800-1737 (vanuit Nederland) en +31 73 687 18 97 (vanuit het buitenland).

Geschreven naar de stand van zaken op 17 oktober 2018,  met als uitgangspunt dat het Belastingplan 2019 wordt aangenomen door de Eerste en Tweede Kamer.

Wilt u meer informatie?

Meer weten
Neemt u dan contact op met mr. Hanneke Kroonenberg RB. Haar primaire aandachtsgebied is financiële planning voor de directeur-grootaandeelhouder en de vermogende particulier. Zij houdt u op de hoogte van actuele ontwikkelingen op het gebied van Vermogensregie.
Hanneke Kroonenberg - Van Lanschot
Hanneke Kroonenberg
Hoofd Kenniscentrum Van Lanschot