Hypotheek bij de eigen BV: is dit het moment om over te sluiten? 4 aandachtspunten

Hanneke Kroonenberg - Van Lanschot
Hanneke Kroonenberg
Hoofd Kenniscentrum Van Lanschot
  1. Inspiratie
  2. Wonen en hypotheken
  3. 2021
  4. Hypotheek bij de eigen BV: is dit het moment om over te sluiten? 4 aandachtspunten
fiets man zuidas advocaat accountant

Hypotheek bij de eigen BV: is dit het moment om over te sluiten? 4 aandachtspunten

blog
18 juni 2021
Veel directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) hebben een hypotheek bij hun eigen BV. Dit betekent dat de liquide middelen van de BV zijn uitgeleend aan de DGA in privé, die deze heeft aangewend voor de aanschaf of verbouwing van de eigen woning.

Met de huidige lage rente kunt u als DGA overwegen de hypotheek bij de eigen BV te herfinancieren met een hypotheek bij een bank. Met de vrijkomende liquiditeiten kan de BV vervolgens investeren of beleggen. 

Ook de veranderende fiscaliteit – zoals het wetsvoorstel Excessief lenen – geeft aanleiding eens goed te kijken of de hypotheek bij de eigen BV nog wel de meest ideale oplossing voor u is. Het kan een oplossing zijn om een hypothecaire lening bij de bank op te nemen, waardoor er liquide middelen vrij komen. Daarmee kunt u de excessieve lening bij de BV aflossen of de belastingclaim betalen die ontstaat door de box 2-afrekening over de excessieve lening. Het wetsvoorstel Excessief lenen wordt naar verwachting 1 januari 2023 ingevoerd. (lees daarover ook: Meer informatie voor DGA’s met eigen woning en beleggingspanden (14 juni 2021) en DGA met lening bij de eigen BV? Wetsvoorstel excessieve leningen bekend (19 juni 2020).

Wat zijn de belangrijkste punten waar u op moet letten als u overweegt uw hypotheek bij de eigen BV over te sluiten?

1. Veranderende tarieven vennootschapsbelasting (VpB), aanmerkelijkbelangheffing (AB) en verlaging hypotheekrenteaftrek

Een hypotheek bij de eigen BV is nu onder andere populair, omdat de renteaftrek in box 1 hoger is dan de cumulatieve belastingdruk van de Vpb en het AB (de belastingheffing die de BV betaalt over de ontvangen rente-inkomsten, gevolgd door dividenduitkering aan de DGA). De renteaftrek is dit jaar in de hoogste schijf 43% en de cumulatieve belastingdruk over de rente-inkomsten bij winsten in de BV tot € 245.000 is slechts 37,87%. Vanaf volgend jaar wordt de grens zelfs verhoogd naar een winst van € 395.000. De renteaftrek in box 1 daalt in 2022 naar 40% en vanaf 2023 is de aftrek maximaal 37,05%.

In 2023 slaat het belastingvoordeel van een hypotheek bij de eigen BV om in een (klein) nadeel

Met ingang van 2023 wordt de cumulatieve belastingdruk in de BV (37,87%) hoger dan de hypotheekrenteaftrek (37,1%). Het huidige belastingvoordeel van een hypotheek bij de eigen BV slaat dan dus om in een (klein) nadeel, het kan daarom interessant zijn om de lening over te sluiten bij uw bank.

Als u besluit om de hypotheek bij de BV over te sluiten naar uw bank, betaalt u misschien een aflossingsvergoeding aan de BV (afhankelijk van de voorwaarden in de leningsovereenkomst). Die aflossingsvergoeding is bij de BV weliswaar belast (in 2021 tegen cumulatief 37,87%), maar voor u als privépersoon aftrekbaar. Als u in de hoogste inkomensschijf valt, is het aftrektarief in 2021 43%. Het kan lucratief zijn om in 2021 een aflossingsvergoeding aan uw eigen BV te betalen en de hypotheek over te sluiten naar uw bank. 

Vaak kan de herfinanciering ook aanleiding zijn om de hypotheek om te zetten van box 1 naar box 3. Zeker met de huidige lage rente kan het belastingvoordeel in box 3 groter zijn dan in box 1.

2. Aanleveren taxatierapport en jaarcijfers

Als u de hypotheek van de BV wilt oversluiten naar de bank moet u rekening houden met een aantal kosten, denk aan notariskosten voor de hypotheekakte en behandelingskosten bij de bank. In principe moet er ook een taxatierapport komen. Als op de betreffende woning al een hypotheek is gevestigd, is het bij een aantal banken in sommige situaties mogelijk om te volstaan met een opgave van de WOZ-waarde. Dit hangt onder andere samen met de hoogte van de lening. 

U kunt ook overwegen een deel van de hypotheek bij de BV te laten

Ook zult u bij de aanvraag van de lening inzicht moeten geven in uw vermogen en inkomen. Hiervoor zijn onder andere de inkomstenbelastingaangifte en de aangifte VpB van de BV van de afgelopen drie jaar nodig.

3. Aflossingsvrij geleend bij de BV?

Als u voor 1 januari 2013 een lening bij de BV heeft afgesloten voor de eigen woning, dan was het mogelijk om geheel of deels aflossingsvrij te lenen. Als u de lening naar de bank oversluit, kunt u te maken krijgen met een (deels) verplichte aflossing. Laat u daarom goed voorlichten of de volledige lening wel aflossingsvrij over kan worden gesloten naar de bank.

4. Deels oversluiten

U kunt ook overwegen een deel van de hypotheek bij de BV te laten. Leent u bij de bank een bedrag dat lager is dan een bepaald percentage van de taxatiewaarde? Dan komen er geen tariefopslagen op de basisrente. U heeft dan het meest aantrekkelijke tarief. Bij Van Lanschot kunt u in aanmerking komen voor een vermogensarrangementkorting als u ook beleggingen bij ons heeft. Door dus goed op te letten, heeft u zelf invloed op de hoogte van uw tarief. Let op: dit kan wellicht consequenties hebben voor de hoogte van hypotheekrente die u nu aan uw BV betaalt. De bank zal namelijk het eerste hypotheekrecht nemen.

Heeft u liquide middelen nodig in uw BV of wilt u laten beoordelen of de hypotheek bij de eigen BV nog steeds aantrekkelijk voor u is en dat ook in de nabije toekomst blijft? En wilt u weten welke alternatieven voor u interessant zijn? Neemt u dan contact op met uw private banker of met een van onze financieringspecialisten. Bent u nog geen klant bij Van Lanschot? Maak dan hier een afspraak.

Geschreven naar de stand van zaken op 17 juni 2021.

Wilt u meer informatie?

Meer weten
Neemt u dan contact op met mr. Hanneke Kroonenberg RB. Haar primaire aandachtsgebied is financiële planning voor de directeur-grootaandeelhouder en de vermogende particulier. Zij houdt u op de hoogte van actuele ontwikkelingen op het gebied van Vermogensregie.