Hypotheek bij eigen BV nog aantrekkelijk? Doe de check met 4 overwegingen

Hanneke Kroonenberg - Van Lanschot
Hanneke Kroonenberg
Hoofd Kenniscentrum Van Lanschot
  1. Inspiratie
  2. Wonen en hypotheken
  3. 2020
  4. Hypotheek bij eigen BV nog aantrekkelijk? Doe de check met 4 overwegingen
blog
17 februari 2020

Hypotheek bij eigen BV nog aantrekkelijk? Doe de check met 4 overwegingen

Veel DGA’s hebben een hypotheek bij hun eigen BV. Maar is dat nog steeds zinvol, gezien alle fiscale veranderingen?

Met de volgende veranderingen moet u rekening houden:

  • versnelde daling hypotheekrenteaftrek. Als uw inkomen meer dan ca. € 68.500 is, dan daalt uw aftrek stapsgewijs naar 37,1% in  2023. 
  • stapsgewijze daling tarief vennootschapsbelasting (Vpb). Het VpB-tarief voor winsten tot € 200.000 was in 2019 nog 19%, maar dat gaat dalen. In 2020 is het tarief 16,5% en in 2021 is het tarief 15%. Voor winsten daarboven is het tarief in 2020 25% en dat daalt in 2021 naar 21,7%.
  • stapsgewijze stijging tarief aanmerkelijk belang (AB-tarief). Het AB-tarief was tot 2019 25%, maar in 2020 is dat verhoogd naar 26,25%.  In 2021 wordt het nog verder verhoogd naar 26,9%.

Daarnaast heeft de staatssecretaris in 2019 aangekondigd dat er een wetsvoorstel voor excessieve leningen bij de eigen BV komt. Dit wetsvoorstel wordt in het eerste kwartaal van 2020 verwacht:

  • als u als DGA meer dan € 500.000 bij uw BV heeft geleend, wordt het meerdere belast als een fictieve dividenduitkering tegen het dan geldende AB-tarief van 26,9%. 

Wat betekent dit concreet voor u als DGA met een hypotheek bij uw eigen BV? We adviseren u een check te doen en geven u daarvoor vier overwegingen als startpunt.

Startpunt voor uw check

Belastingdruk

Belastingdruk wordt hoger dan renteaftrek

Een hypotheek bij de eigen BV is nu mede populair, omdat de renteaftrek in box 1 hoger is dan de cumulatieve belastingdruk van de Vpb en het AB (de heffing die de BV betaalt over de ontvangen rente-inkomsten, gevolgd door dividenduitkering aan de DGA). De renteaftrek is dit jaar in de hoogste schijf 46% en de cumulatieve belastingdruk over de rente-inkomsten bij winsten in de BV tot € 200.000 is slechts 38,42%. 

Door de voorgestelde daling van het Vpb-tarief en de stijging van het AB-tarief geldt vanaf 2021 voor winsten tot € 200.000 een cumulatief tarief van 37,87%. Dit is hoger dan de hypotheekrenteaftrek met ingang van 2023 (37,1%). Het huidige belastingvoordeel van een hypotheek bij de eigen BV slaat dus om in een (klein) nadeel, het kan daarom interessant zijn om de lening over te sluiten bij uw bank.

 

Aflossingsvergoeding

Overweeg aflossingsvergoeding te betalen in 2020

De BV brengt vaak een hoge rente in rekening bij de DGA, dat is nu ook nog fiscaal aantrekkelijk. Maar een (veel) lager rentetarief, zoals de banken op dit moment aanbieden, betekent lagere hypotheeklasten in privé. Daardoor krijgt u dan minder last van de jaarlijkse daling van de renteaftrek in box 1. 

Als u besluit om de hypotheek bij de BV over te sluiten naar uw bank, betaalt u misschien een aflossingsvergoeding aan de BV (afhankelijk van de voorwaarden in de leningsovereenkomst). Die aflossingsvergoeding is bij de BV weliswaar belast (in 2020 tegen cumulatief 38,42%) maar voor u als privépersoon aftrekbaar. Als u in de hoogste inkomensschijf valt is het aftrektarief in 2020 46%, in 2021 is dat nog slechts 43%. Alles overwegend kan het lucratief zijn in 2020 een aflossingsvergoeding aan uw eigen BV te betalen en de hypotheek over te sluiten naar uw bank. In plaats van een lening bij een bank kunt u vanzelfsprekend ook weer een lening bij uw eigen BV tegen een lagere rente opnemen. 

Liquide middelen

Liquide middelen vrijmaken inzake ‘excessief lenen’

Sluit u uw hypotheek over bij uw bank, dan heeft u weer de beschikking over de middelen in uw vennootschap. Deze kunt u ‘aan het werk zetten’ door te investeren in uw onderneming, te beleggen op de beurs dan wel het aankopen of financieren van onroerend goed. 

De vrijgekomen liquiditeiten verschaffen u ook flexibiliteit die u misschien voor een ander doel kunt gebruiken. In 2020 wordt namelijk een wetsvoorstel verwacht om excessieve leningen bij de BV vanaf 2022 te belasten. Leent u als DGA meer dan € 500.000 bij uw BV? Dan wordt het meerdere belast als een fictieve dividenduitkering tegen het dan geldende AB-tarief van 26,9%. Bestaande en nieuwe eigenwoningleningen vallen niet onder de maatregel en verminderen ook niet de grens van € 500.000. Door het oversluiten van de hypotheek naar uw bank komen er liquide middelen beschikbaar waarmee u flexibel op de wetgeving kunt inspelen als u leningen heeft die onder de maatregel van excessief lenen vallen.  

Naast het oversluiten van de eigenwoninglening is het wellicht ook een optie om andere leningen bij uw BV bancair te herfinancieren. Denk daarbij aan uw tweede woning of beleggingspanden die u met een lening bij uw BV gefinancierd heeft.

Van box 1 naar box 3

Hypotheek oversluiten naar box 3

Het kan interessant voor u zijn om de hypotheek in box 1 af te lossen met eigen middelen. Mocht u later toch weer gelden willen beleggen dan kan overwogen worden een box 3-lening op te nemen met als onderpand uw woning.  Dit heeft alleen zin als u in box 3 vermogen heeft waarop de schuld in mindering kan worden gebracht, zodat u minder box 3-heffing betaalt. In box 1 geeft u sinds dit jaar 2/30e deel van het eigenwoningforfait aan, omdat u dan geen hypotheek meer heeft. Elk jaar komt er 1/30e deel bij waardoor u vanaf 2048 alsnog het volledige eigenwoningforfait aangeeft. Uw adviseur kan berekenen wat het voordeel voor u kan zijn. 

Het oversluiten van uw box 1-hypotheek naar een box 3-hypotheek bij de eigen BV lijkt geen verstandige optie meer vanwege het nog in te dienen wetsvoorstel voor excessieve leningen bij de eigen BV.

Conclusie

Gezien de fiscale veranderingen is het een goed moment om weer eens te kijken naar uw hypotheek bij de eigen BV. Neem daarbij in overweging dat de hypotheekrente momenteel historisch laag is. De verwachting is weliswaar dat dit nog een aantal jaren zo zal blijven, maar ooit zal de rente toch weer gaan stijgen. 

Wilt u laten beoordelen of de hypotheek bij de eigen BV nog steeds aantrekkelijk voor u is en dat ook in de nabije toekomst blijft? En wilt u weten welke alternatieven voor u aantrekkelijk zijn? Neemt u dan contact op met uw private banker of met één van onze financieringspecialisten, bereikbaar via 0800-1737 (vanuit Nederland) en +31 73 687 18 97 (vanuit het buitenland). 

Geschreven naar de stand van zaken op 17 februari 2020.

Wilt u meer informatie?

Meer weten
Neemt u dan contact op met mr. Hanneke Kroonenberg RB. Haar primaire aandachtsgebied is financiële planning voor de directeur-grootaandeelhouder en de vermogende particulier. Zij houdt u op de hoogte van actuele ontwikkelingen op het gebied van Vermogensregie.
Hanneke Kroonenberg - Van Lanschot
Hanneke Kroonenberg
Hoofd Kenniscentrum Van Lanschot