Hypotheek bij de eigen BV: is dit het moment om over te sluiten? 4 aandachtspunten

Hanneke Kroonenberg - Van Lanschot
Hanneke Kroonenberg
Hoofd Kenniscentrum Van Lanschot
  1. Inspiratie
  2. Wonen en hypotheken
  3. 2020
  4. Hypotheek bij de eigen BV is dit het moment om over te sluiten
fiets man zuidas advocaat accountant

Hypotheek bij de eigen BV: is dit het moment om over te sluiten? 4 aandachtspunten

blog
29 april 2020
Veel directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) hebben een hypotheek bij hun eigen BV. Dit betekent dat de liquide middelen van de BV zijn uitgeleend aan de DGA in privé, die deze heeft aangewend voor de aanschaf of verbouwing van de eigen woning.
Door de coronacrisis en mogelijk lagere inkomsten in de BV kunt u als DGA overwegen om de hypotheek over te sluiten naar de bank waardoor de BV weer liquide middelen krijgt. Ook de veranderende fiscaliteit geeft aanleiding eens goed te kijken of de hypotheek bij de eigen BV nog wel de meeste ideale oplossing voor u is.

Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten waar u op moet letten als u overweegt uw hypotheek over te sluiten?

1.  Veranderende tarieven vennootschapsbelasting (VpB), aanmerkelijkbelangheffing (AB) en verlaging hypotheekrenteaftrek

Een hypotheek bij de eigen BV is nu mede populair, omdat de renteaftrek in box 1 hoger is dan de cumulatieve belastingdruk van de Vpb en het AB (de belastingheffing die de BV betaalt over de ontvangen rente-inkomsten, gevolgd door dividenduitkering aan de DGA). De renteaftrek is dit jaar in de hoogste schijf 46% en de cumulatieve belastingdruk over de rente-inkomsten bij winsten in de BV tot € 200.000 is slechts 38,42%. De renteaftrek daalt in 2021 naar 43%, in 2022 naar 40% en vanaf 2023 is de aftrek maximaal 37,1%.

Door de voorgestelde daling van het Vpb-tarief en de stijging van het AB-tarief geldt vanaf 2021 voor winsten tot € 200.000 een cumulatieve belastingdruk van 37,87%. Dit is hoger dan de hypotheekrenteaftrek met ingang van 2023 (37,1%). Het huidige belastingvoordeel van een hypotheek bij de eigen BV slaat dus om in een (klein) nadeel, het kan daarom interessant zijn om de lening over te sluiten bij uw bank.Als u besluit om de hypotheek bij de BV over te sluiten naar uw bank, betaalt u misschien een aflossingsvergoeding aan de BV (afhankelijk van de voorwaarden in de leningsovereenkomst). Die aflossingsvergoeding is bij de BV weliswaar belast (in 2020 tegen cumulatief 38,42%), maar voor u als privépersoon aftrekbaar. Als u in de hoogste inkomensschijf valt, is het aftrektarief in 2020 46%, maar in 2021 is dat nog slechts 43%. Het kan lucratief zijn om in 2020 een aflossingsvergoeding aan uw eigen BV te betalen en de hypotheek over te sluiten naar uw bank. 

 2. Aanleveren taxatierapport en jaarcijfers
Als u de hypotheek van de BV wilt oversluiten naar de bank moet u rekening houden met een aantal kosten, denk aan notariskosten voor de hypotheekakte en behandelingskosten bij de bank. In principe moet er ook een taxatierapport komen. Als op de betreffende woning al een hypotheek is gevestigd, is het bij een aantal banken in sommige situaties mogelijk om te volstaan met een opgave van de WOZ-waarde. Dit hangt onder andere samen met de hoogte van de lening. Ook zult u bij de aanvraag van de lening inzicht moeten geven in uw vermogen en inkomen. Hiervoor zijn onder andere de inkomstenbelastingaangifte en de aangifte VpB van de BV van de afgelopen drie jaar nodig.

3. Aflossingsvrij geleend bij de BV?

Als u voor 1 januari 2013 een lening bij de BV heeft afgesloten voor de eigen woning, dan was het mogelijk om geheel of deels aflossingsvrij te lenen. Als u de lening naar de bank oversluit dan kunt u te maken krijgen met een (deels) verplichte aflossing. Laat u daarom goed voorlichten of de volledige lening wel aflossingsvrij over kan worden gesloten naar de bank.

4. Deels oversluiten

U kunt ook overwegen een deel van de hypotheek bij de BV te laten. Leent u bij de bank een bedrag dat lager is dan een bepaald percentage van de taxatiewaarde? Dan komen er geen tariefopslagen op de basisrente. U heeft dan het meest aantrekkelijke tarief. Bij Van Lanschot kunt u in aanmerking komen voor een vermogensarrangementkorting als u ook beleggingen bij ons heeft. Door dus goed op te letten, heeft u zelf invloed op de hoogte van uw tarief. Let op: dit kan wellicht consequenties hebben voor de hoogte van hypotheekrente die u nu aan uw BV betaalt. De bank zal namelijk het eerste hypotheekrecht nemen.

Heeft u liquide middelen nodig in uw BV of wilt u laten beoordelen of de hypotheek bij de eigen BV nog steeds aantrekkelijk voor u is en dat ook in de nabije toekomst blijft? En wilt u weten welke alternatieven voor u interessant zijn? Neemt u dan contact op met uw private banker. Bent u nog geen klant bij Van Lanschot? Maak dan een afspraak.

Geschreven naar de stand van zaken van 29 april 2020.

Hanneke Kroonenberg - Van Lanschot
Hanneke Kroonenberg
Hoofd Kenniscentrum Van Lanschot