Nieuw beleggingsfonds voor vastgoed

Maarten van der Pas
Maarten van der Pas
eindredacteur beleggingscommunicatie
  1. Inspiratie
  2. Beleggen
  3. Nieuw beleggingsfonds voor vastgoed
blog
06 september 2022

Nieuw beleggingsfonds voor vastgoed

De Kempen Private Real Estate Pool is een nieuw beleggingsfonds van Van Lanschot Kempen dat in niet-beursgenoteerde (private) vastgoedfondsen belegt. 
Man en vrouw in magazijn

Het fonds biedt particuliere beleggers en semi-institutionele beleggers zoals family offices, verenigingen en stichtingen toegang tot aantrekkelijke vastgoedfondsen die voor hen buiten bereik zijn. Door de hoge minimale inleg kunnen normaal gesproken alleen grote, institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars in deze fondsen beleggen.

Kempen Private Real Estate Pool voegt de inleg van een groot aantal kleinere beleggers samen waardoor zij toch in deze vastgoedfondsen kunnen investeren. En daardoor kunnen zij ook in typen vastgoed beleggen die voor hen als directe belegging niet haalbaar zijn vanwege de hoge investering, zoals logistiek vastgoed.

Het fonds biedt particuliere beleggers en semi-institutionele beleggers zoals family offices, verenigingen en stichtingen toegang tot aantrekkelijke vastgoedfondsen die voor hen buiten bereik zijn. Door de hoge minimale inleg kunnen normaal gesproken alleen grote, institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars in deze fondsen beleggen.

Kempen Private Real Estate Pool voegt de inleg van een groot aantal kleinere beleggers samen waardoor zij toch in deze vastgoedfondsen kunnen investeren. En daardoor kunnen zij ook in typen vastgoed beleggen die voor hen als directe belegging niet haalbaar zijn vanwege de hoge investering, zoals logistiek vastgoed.

Het fonds wordt actief beheerd. De portefeuillemanagers bepalen op basis van hun eigen analyse en visie in welke vastgoedcategorieën zij willen beleggen en selecteren daar de juiste vastgoedfondsen voor. Met zijn eigen allocatie en selectie van vastgoedcategorieën en -fondsen streeft de Kempen Private Real Estate Pool naar een extra rendement van 3% ten opzichte van de Europese private vastgoedmarkt.

Voor wie is de Kempen Private Real Estate Pool?
Het vastgoedfonds is voor particuliere en semi-institutionele beleggers zoals family offices, verenigingen en stichtingen. De minimale inleg om te participeren in dit fonds is € 125.000.

Wat is de beleggingsfilosofie?

Van Lanschot Kempen vindt de private vastgoedmarkt heterogeen en niet-transparant. Elk pand is uniek en vraagt daarom om een eigen analyse en waardering. Een juiste allocatie en selectie van vastgoedcategorieën en -fondsen door een portefeuillemanager biedt zodoende toegevoegde waarde om mispricings te ontdekken. Privaat vastgoed leent zich in deze visie niet voor een index en een passief beheerd beleggingsfonds dat een index volgt.

De Kempen Private Real Estate Pool belegt voornamelijk in vier typen vastgoed: woningen, logistiek vastgoed (distributiecentra en magazijnen), kantoren en winkels. Het eigen analyse- en waarderingsmodel voor rendement en risico en de visie van de fondsmanagers bepalen in welke mate een vastgoedcategorie in de portefeuille wordt opgenomen.

Logistiek vastgoed en woningen hebben nu onze voorkeur

Portefeuillemanagers Van Aert en Arissen hebben momenteel een voorkeur voor logistiek- en woningvastgoed. Aanjagers voor deze visie is de groeiende vraag naar magazijnen en distributiecentra door e-commerce (kopen via internet) en de toename van het aantal huishoudens met de aanhoudende trend van urbanisatie. Ook is er een tekort aan beide typen vastgoed en dat zorgt voor verdere huurgroei.

Voor kantoor- en winkelvastgoed zien de portefeuillemanagers ook kansen, maar zijn daarbij extra selectief. Daar is de toekomstbestendigheid een kwestie: bij kantoren speelt het thuiswerken een belangrijke rol en bij winkels de concurrentie door webshops. Deze ontwikkelingen leiden tot minder of andere type kantoren en winkels.

Voor de electie van vastgoedcategorieën en -fondsen volgen de portefeuillemanagers van de Kempen Private Real Estate Pool pakweg 30 Europese private vastgoedfondsen. Dit zijn zogenoemde open end-fondsen, waarbij elk kwartaal kan worden in- of uitgestapt. Dat biedt de fondsmanagers flexibiliteit bij de uitvoer van hun beleggingsstrategie.

Hoe is de portefeuille samengesteld?

De Kempen Private Real Estate Pool belegt momenteel voornamelijk in private vastgoedfondsen met logistiek- en woningvastgoed in hun portefeuille, en in mindere mate in winkel- en kantoorvastgoed. In de modelportefeuille zitten minimaal vijf verschillende vastgoedfondsen met onderliggend een belang in meer dan 1.250 panden en verspreid over 10 tot 12 ontwikkelde Europese landen.

Wie is Kempen Private Real Estate Pool?

Portefeuillemanagers zijn Daan van Aert en Jorrit Arissen. Zij hebben ruim twee decennia ervaring als vastgoedbelegger in Europa, de Verenigde Staten en Azië. Daan en Jorrit werken in het Kempen Real Assets Team en beleggen in niet-beursgenoteerde of private vastgoedfondsen voor institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeraars). Zij gaan met de Kempen Private Real Estate Pool nu ook voor particuliere beleggers en semi-institutionele beleggers (family offices, verenigingen en stichtingen) in private vastgoedfondsen beleggen.

Het Kempen Real Assets Team beheert ook beursgenoteerde vastgoed- en infrastructuurfondsen zoals het Kempen European Property Fund, Kempen Global Property Fund en Kempen Global Listed Infrastructure Fund. En nu ook de Kempen Private Real Estate Pool. Het team telt 13 portefeuillemanagers, zeven nationaliteiten, heeft gemiddeld 15 jaar ervaring en beheert in totaal € 3,5 miljard.

Daan van Aert en Jorrit Arissen.

Hoe voegt de Kempen Private Real Estate Pool waarde toe?

De Kempen Private Real Estate Pool voegt op twee manieren waarde toe: door zijn unieke, datagedreven beleggingsmodel voor vastgoed en door de pool-structuur van het fonds.

Van Lanschot Kempen heeft zelf een beleggingsmodel voor vastgoed ontwikkeld. Dat analyseert en waardeert op basis van gegevens over de locatie en het pand wereldwijd meer dan 200 duizend vastgoedobjecten op meer dan 75 duizend locaties. Elk pand krijgt een score aan de hand van de kwaliteit van de locatie van het vastgoed (stad, wijk en straat, afstand tot voorzieningen) en de kwaliteit van het pand zelf (bouwkundige staat, faciliteiten, energielabel).

Met het eigen model kunnen de portefeuillemanagers van de Kempen Private Real Estate Pool het vastgoed in de portefeuille van private vastgoedfondsen beoordelen en zien of het betreffende vastgoedfonds een aantrekkelijke belegging is.

Omdat de Kempen Private Real Estate Pool de inleg van een groot aantal relatief kleinere beleggers samenvoegt, kunnen deze beleggers investeren in private vastgoedfondsen en vastgoedsegmenten die door hun hoge minimale inleg anders ontoegankelijk zijn.

Het is de combinatie van het kwantitatieve vastgoedbeleggingsmodel en de kwalitatieve eigenschappen van de portefeuillemanagers zoals kennis en ervaring voor het selecteren van vastgoedfondsen die de Kempen Private Real Estate Pool meerwaarde geven. Dat vertaalt zich in een beoogd extra rendement van 3% ten opzichte van de Europese private vastgoedmarkt.

Wat voegt Kempen Private Real Estate Pool toe aan mijn beleggingsportefeuille?

  • Toegang tot private vastgoedfondsen die normaal alleen voor institutionele beleggers toegankelijk zijn
  • Beleggen in vastgoed waarin niet zelf direct is te beleggen
  • Toegang tot panden van hoge kwaliteit op de beste locaties
  • Brede spreiding over vastgoedcategorieën en landen in Europa
  • Lage correlatie met andere beleggingscategorieën zoals aandelen en obligaties
  • Grotere liquiditeit dan bij zelf direct in vastgoed beleggen (elk kwartaal in- of uitstappen)
  • Gebalanceerd rendement waarbij het rendement door spreiding van de portefeuille niet afhankelijk is van één of enkele panden
  • Kostenvoordeel: tegen lage kosten toegang tot grote private vastgoedfondsen en transactiekosten worden gedeeld met andere beleggers in het fonds
  • Ontzorgen: geen regeldruk, geen zorgen over huurders en geen rompslomp van onderhoud

Wanneer volgen de eerste beleggingen?

De Kempen Private Real Estate Pool heeft zijn eerste belegging in een Pan-Europees logistiek vastgoedfonds inmiddels in portefeuille. De fondsmanagers verwachten dat de portefeuille na drie jaar zijn volledige samenstelling bereikt. Hierna zullen posities worden uitgebreid of verkocht naar aanleiding van een veranderende visie op vastgoedcategorieën en/of onderliggende vastgoedfondsen.

De portefeuillemanagers willen de inleg van beleggers relatief snel aan het werk zetten en normaal gesproken binnen twee tot drie kwartalen opvragen. Dat hangt uiteraard wel af van marktomstandigheden en beleggingsmogelijkheden. 

Wat is de beleggingshorizon?

Vastgoed is een belegging voor de lange termijn en voor de Kempen Private Real Estate Pool geldt een beleggingshorizon van minimaal 10 jaar.

Het fonds heeft een initiële lock-up van 3 jaar, wat betekent dat een belegging de eerste drie jaar niet kan worden verkocht. Na deze drie jaar kan er op basis van best efforts elk kwartaal worden gehandeld (er is geen gegarandeerde liquiditeit). De koersen van de onderliggende private vastgoedfondsen bepalen de koers van de Kempen Private Real Estate Pool.

Wat is het doelrendement?

De Kempen Private Real Estate Pool streeft naar een rendement op lange termijn van ongeveer 7-9% per jaar na kosten inclusief jaarlijks 4% dividend. Daarbij wil het fonds een 3% beter resultaat genereren dan de Europese markt voor private vastgoedfondsen.

Voor het rendement van de Kempen Private Real Estate Pool is het belangrijk om te weten, dat het fonds in bestaand en verhuurd vastgoed belegd. Hierdoor is er al vanaf de start direct rendement en kan het fonds dividend uitkeren. De ontwikkeling van het rendement verloopt niet volgens het zogenoemde hockeystickpatroon, waarbij de eerste jaren verlies wordt geleden en investeringen pas later winst maken (zoals bij private equity).


Het eigen vastgoedbeleggingsmodel van Van Lanschot Kempen analyseert en waardeert op basis van gegevens over de locatie en het pand wereldwijd meer dan 200 duizend vastgoedobjecten op meer dan 75 duizend locaties. Hiermee kunnen de portefeuillemanagers van de Kempen Private Real Estate Pool het vastgoed in de portefeuille van private vastgoedfondsen beoordelen en zien of het een aantrekkelijke belegging is.

Wat zijn de risico’s van beleggen in de Kempen Private Real Estate Pool?

  • Marktrisico
    Voor de Kempen Private Real Estate Pool geldt het algemene risico van beleggen dat  de markt fluctueert en wat voor een belegging winst of verlies betekent. De vastgoedmarkt beweegt omhoog of omlaag door allerlei factoren van bijvoorbeeld economische of politieke aard met invloed op de waarde van vastgoedbeleggingen. Dit risico is altijd aanwezig en kan niet worden voorkomen. Wel zorgt de goede spreiding van de portefeuille over verschillende typen vastgoed en verschillende landen om dit risico enigszins te beheersen. De Kempen Private Real Estate Pool spreidt zijn beleggingen over diverse fondsen in woning-, logistiek-, kantoor- en winkelvastgoed in 10-12 landen in Noordwest-Europa.
  • Waarderingsrisico
    Privaat vastgoed is een illiquide belegging waarbij geen dagelijkse marktprijs wordt bepaald (zoals op de beurs). De waardering wordt met name bepaald door taxaties en die zijn gebaseerd op historische transactieprijzen. Als gevolg hiervan kunnen er verschillen ontstaan tussen huidige transactieprijzen en de boekwaarden van de aandelen van de fondsen. Het model dat de Kempen Private Real Estate Pool gebruikt voor de analyse en waardering van privaat vastgoed probeert juist iets over de toekomstige waardering te zeggen en hiermee te bepalen of een private vastgoedfonds interessant is om in te beleggen.
  • Risico van veranderende wet- en regelgeving
    De aantrekkelijkheid van vastgoed als belegging kan toe- of afnemen als wet- en regelgeving verandert. Een voorbeeld is de aangescherpte regulering in Nederland voor de woningmarkt met een beperkte huurverhoging, zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming. Het Real Assets Team van Van Lanschot Kempen neemt deze veranderingen mee in zijn beleggingsmodellen. Zo bevat de startportefeuille van de Kempen Private Real Estate Pool geen Nederlandse woningen, iets wat eerder wel de intentie was.
  • Liquiditeitsrisico
    Beleggers in de Kempen Private Real Estate Pool kunnen niet dagelijks in of uit het fonds stappen door een beperkte liquiditeit (verhandelbaarheid) van de onderliggende vastgoedfondsen. De Kempen Private Real Estate Pool belegt in grote, open end-vastgoedfondsen waarbij elk kwartaal redemptiemogelijkheden zijn (de mogelijkheid om het belang te verkopen). Dat maakt het liquiditeitsrisico kleiner, maar het is nog steeds aanwezig. Het fonds heeft een initiële lock-up van 3 jaar, wat betekent dat een belegging de eerste drie jaar niet kan worden verkocht. Na deze drie jaar kan er op basis van best effort elk kwartaal worden gehandeld (er is geen gegarandeerde liquiditeit).
  • Valutarisico
    De Kempen Private Real Estate Pool noteert zijn rendement in euro, maar belegt ook in vastgoedfondsen die in andere valuta rekenen. De koers van de euro ten opzichte van die andere valuta bepaalt mede het rendement. Omdat de Kempen Private Real Estate Pool zich voornamelijk richt op eurolanden, beperkt het valutarisico zich tot met name het Verenigd Koninkrijk, de non-euro Scandinavische landen en Zwitserland.
  • Managementrisico
    De portefeuillemanagers van de Kempen Private Real Estate Pool kunnen beleggingen selecteren waarbij de verwachtingen achteraf niet uitkomen. Ook kan één van hen Van Lanschot Kempen verlaten waarbij niet direct capabele vervanging voorhanden is om het fonds adequaat voort te zetten. Het managementrisico wordt beheerst door een consistent en bewezen beleggingsmodel dat het hele Real Assets Team van Van Lanschot Kempen gebruikt voor beleggingen in zowel beursgenoteerd als privaat vastgoed. Daarnaast bespreekt en evalueert het hele team de genomen beleggingsbeslissingen. Hierdoor is het mogelijk om de continuïteit te waarborgen, ook bij personeelsverloop.

Belegt Van Lanschot Kempen mee in Kempen Private Real Estate Pool?

Ja, met 5 miljoen euro.

Interesse in de Private Real Estate Pool?

Neem dan contact op met uw private banker. Bent u nog geen klant van Van Lanschot? Maak dan een afspraak via onderstaande button.
Auth platform tracking pixel Login page tracking pixel