Real Assets: stabiel, duurzaam en sterk in opkomst

Kantoorgebouwen, winkelcentra en appartementen, maar ook tolwegen en landbouwgrond: reële activa zijn tastbaar, zaken die we de hele tijd om ons heen zien, legt Egbert Nijmeijer uit. Hij is co-head real assets bij Van Lanschot Kempen. ‘Al die activa voegen stabiliteit toe aan een beleggingsportefeuille, ze optimaliseren het risico-rendementprofiel en ze zorgen voor een stabiele cashflow. Als het economisch tegenzit, lopen bijvoorbeeld de huurinkomsten op een kantoorpand of de inkomsten van een tolweg gewoon door.’

Klimaatdoelstellingen

Reële activa spelen bovendien een grote rol bij de energietransitie, licht Thomas van der Meij toe. Hij is head infrastructuur bij Van Lanschot Kempen. ‘Zeker als je kijkt naar infrastructuur: daar gebeurt die transitie. Nutsbedrijven zijn verantwoordelijk voor een derde van de wereldwijde CO2-uitstoot. Daar gebeurt veel: bedrijven zijn actief bezig om de afhankelijkheid van fossiele brandstof af te bouwen en over te schakelen op energie van wind- en zonneparken. We moeten versnellen, zeker als je bedenkt dat we het huidige energienetwerk in 130 jaar hebben opgebouwd, en nog maar 28 jaar hebben om dat volledig om te gooien om de klimaatdoelstellingen van Parijs te halen.’

Olie en gas uit Rusland

Naast de duurzaamheidsambities zijn er meer reden om het gebruik van fossiele brandstoffen te verminderen, namelijk energiezekerheid en onafhankelijkheid. Van der Meij: ‘Op dit moment komt 30% van het gas en 25% van de olie uit Rusland. De oorlog in Oekraïne geeft iedereen het gevoel dat we de transitie versneld moeten inzetten. Nutsbedrijven in Europa kunnen profiteren van deze verschuiving. Ook hebben we posities in transport en pijpleidingen, sectoren waarin grote veranderingen plaatsvinden. We zien met name dat de waarderingen flink groeien. De vraag naar vloeibaar gas groeit en investeringen verschuiven van Rusland naar de Verenigde Staten.’

Onderhandelingskracht

De oorlog in Oekraïne veroorzaakt ook problemen in het aanleveren van bouwmaterialen, legt Nijmeijer uit. ‘Dat zorgt voor een kostenstijging bij nieuwbouw. Dat heeft niet alleen nadelen: eigenaren van vastgoed hebben door de schaarste meer onderhandelingskracht bij bijvoorbeeld huuronderhandelingen. Daarbij wil ik aanstippen dat infrastructuur en vastgoed kapitaalintensieve industrieën zijn. Stijgt de inflatie, dan stijgt de rente. Daar houden we rekening mee in onze analyses, want we focussen op reëel rendement.’

Dataverbruik en vliegverkeer

Ook op langere termijn zien de ontwikkelingen voor reële activa er rooskleurig uit. ‘Digitalisering is een megatrend. Als ik alleen al zie hoe vaak mijn kinderen op hun telefoon kijken, weet ik dat de dataconsumptie de komende jaren flink zal stijgen,’ zegt Van der Meij. ‘Ik denk dan aan Netflix, YouTube en andere populaire apps, maar ook aan ontwikkelingen zoals 5G en Internet of Things, dataconnectiviteit tussen apparatuur.’ Ook groeiende economieën, bijvoorbeeld die van China en India, zijn gunstig voor investeringen in infrastructuur. ‘Voor corona vlogen Europeanen gemiddeld één keer per jaar, Amerikanen nog vaker. In China en India is dat gemiddeld nog maar 0,1 tot 0,4 vliegreis per persoon. Gaan mensen daar meer gebruik maken van het vliegtuig, dan zie je het gebruik van en de vraag naar infrastructuur toenemen.’

Ideale ratio

Wat moeten beleggers in hun achterhoofd houden als ze kiezen voor reële activa? ‘Dit is een kapitaalintensieve industrie,’ zegt Nijmeijer. ‘Veel vreemd vermogen is gangbaar. Dat moet je prudent gebruiken, want anders loop je zelfs het risico op een faillissement. We hebben gemerkt dat een loan to value-ratio van 35% ideaal is, het geleende geld ten opzichte van de waarde van het vastgoed moet rond dat getal liggen. Meer vreemd vermogen vergroot de kans op een faillissement, bij te weinig leningen verlies je de positieve effecten van vreemd vermogen.’ Ook klimaatverandering vormt een bedreiging voor reële activa, waarschuwt Van der Meij. ‘Je wilt niet het risico op schade lopen door een overstroming of bosbrand, of een investering doen die niet te verzekeren blijkt door zo’n hoog risico. Data geeft inzicht in alle risico’s. Daarmee kunnen we afwegen of het verwachte rendement daartegen opweegt.’

Mooie rendementen

Alles bij elkaar is Nijmeijer trots op de behaalde resultaten van de afgelopen jaren. ‘We hebben een positieve impact en we kunnen onze klanten mooie rendementen laten zien, ook in tijden van onzekerheid.’ Van der Meij vult aan: ‘Als je kijkt naar de trends, zie je dat we nog maar aan het begin staan van een groei die reële activa gaan doormaken. Dit is een van de hardst groeiende sectoren, daar geloof ik heilig in.’