Hypotheekplannen Rutte III: loont oversluiten van uw hypotheek?

Binnenhof Den Haag Prinsjesdag belasting

Een van de meest in het oog springende maatregelen uit het regeerakkoord is de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Die aftrek gaat in stapjes van 49,5% in 2018 naar circa 37% in 2023. Als doekje voor het bloeden daalt weliswaar de bijtelling voor het eigen woningforfait van 0,75% naar 0,6%, maar alleen tot een WOZ-waarde van € 1.060.000. De zogenoemde ‘villataks’ van 2,35% voor de WOZ-waarde boven deze grens blijft bestaan. Dat betekent dat u, als u meer verdient dan circa € 68.000,  straks 49,5% betaalt over die bijtelling van het eigenwoningforfait, terwijl de rente maar tegen 37% aftrekbaar is.

Daarnaast wordt de zogenoemde Wet Hillen in dertig jaar afgebouwd. Om huizenbezitters te stimuleren hun hypotheek af te lossen is in 2005 geregeld dat de bijtelling van het eigenwoningforfait nooit hoger kan zijn dan de aftrekbare hypotheekrente. Geen aftrekbare hypotheekrente, dan ook geen bijtelling eigenwoningforfait. Dat voordeel gaat dus verdwijnen. Zeker voor woningen met een WOZ-waarde van € 1.060.000 en hoger kan dit een behoorlijke lastenverzwaring betekenen.

Huidige lage rente

Op dit moment is de rente erg laag. Voor een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar betaalt u nu circa 1,7%. Huizenbezitters met een in het verleden afgesloten hypotheek met een hogere rente kijken hier jaloers naar. Die willen graag oversluiten, maar hikken aan tegen de boeterente die een bank daarvoor in rekening brengt. Het oversluiten naar de lagere rente is feitelijk een sigaar uit eigen doos: de boeterente is niets anders dan een compensatie voor de rente die de bank mist doordat u oversluit.

Maar met de voorgestelde versnelde afbouw van de renteaftrek kunt u daar misschien toch iets anders naar kijken. De boeterente is namelijk volledig aftrekbaar in het jaar dat u deze betaalt, het is feitelijk vooruitbetaalde rente. En als u dit jaar of volgend jaar oversluit, is dat voor de hogere inkomens aftrekbaar tegen het huidige tarief van 50% respectievelijk 49,5%. Doet u niets, dan is de toekomstige hogere rente maar aftrekbaar tegen uiteindelijk 37%.

Een voorbeeld: u hebt nu een hypotheek van € 500.000 tegen een rente van 4% die nog tot 2025 vaststaat (nog circa zeven jaar). De WOZ-waarde van uw woning is € 1.000.000. Als u oversluit wordt uw nieuwe rente 1,7%. De boeterente die de bank in rekening brengt, bedraagt ongeveer € 60.000. Als uw inkomen belast is in de 52%-schijf krijgt u daar ongeveer de helft van terug, dus u betaalt feitelijk € 30.000.

Over de komende zeven jaar is het totale verschil in nettohypotheeklasten tussen de huidige situatie en de nieuwe situatie ongeveer € 46.000. U verdient de boeterente in dit geval dus ruimschoots terug.

Liquide middelen

Natuurlijk moet u de liquide middelen hebben om de boeterente ook daadwerkelijk te kunnen betalen. Hebt u deze middelen niet, dan kunt u kijken of uw bank bereid is de boeterente te financieren. Het is in dat geval belangrijk om na te gaan of vervroegd aflossen nog steeds aantrekkelijk is.

Overweegt u dit jaar nog over te sluiten?

Maakt u dat dan vóór 15 november 2017 kenbaar aan uw private banker bij Van Lanschot. Natuurlijk is het wel verstandig om vooraf uw fiscalist te laten doorrekenen of er in uw situatie sprake is van een voordeel. Wilt u pas volgend jaar oversluiten, dan is er op korte termijn geen actie nodig.

We moeten nog even afwachten of de plannen van Rutte III daadwerkelijk doorgaan, want de Tweede en Eerste Kamer moeten deze eerst nog goedkeuren.

Geschreven naar de stand van zaken, 31 oktober 2017

Meer weten?

Neemt u dan contact met mij op via j.kroonenberg@vanlanschot.com.

Mr. J. (Hanneke) Kroonenberg RB is hoofd van het Kenniscentrum bij Van Lanschot. Haar primaire aandachtsgebied is financiële planning voor de directeur-grootaandeelhouder en de vermogende particulier. Zij houdt u regelmatig op de hoogte van actuele ontwikkelingen op het gebied van Vermogensregie.

Lees verder

Van Lanschot maakt gebruik van cookies voor een goede werking van de site, voor tracking en voor het bijhouden van statistieken. Gaat u verder op de site? Dan stemt u erin toe dat wij cookies plaatsen. Lees meer over cookies bij Van Lanschot